Charges récupérables : aperçu pour les propriétaires et les locataires

Les décomptes de charges suscitent souvent des questions et des incertitudes chez les locataires. Quels sont les frais qui peuvent être répartis ? Et comment un bailleur peut-il s'assurer que le décompte est effectué en toute sécurité juridique ? Pour les propriétaires, il est en outre important de savoir comment traiter ces coûts de manière juridiquement correcte et quels postes sont pertinents sur le plan fiscal dans le cadre du financement immobilier. Dans cet article, nous vous donnons un aperçu approfondi des principaux types de charges, des bases contractuelles ainsi que des conseils pratiques pour vérifier le décompte.

Types de charges récupérables : Quelles charges les bailleurs peuvent-ils imputer aux locataires ?

En principe, l'obligation de répartir les charges est régie par le § 2 du décret sur les frais d'exploitation (BetrKV). Celui-ci définit différents types de coûts que les bailleurs peuvent imputer à leurs locataires dans le contrat de location - à condition que cela soit convenu contractuellement.

Aperçu des principales charges récupérables

• Taxe foncière: peut être répercutée si le contrat de location le prévoit.
  
  
• Approvisionnement en eau: Coûts de consommation, taxes de base et frais d'entretien de l'installation d'approvisionnement en eau.
  
  
• Frais de drainage: taxes pour l'évacuation des eaux usées et l'utilisation des égouts.
  
  
• Frais de chauffage: consommation de combustible, frais d'exploitation et d'entretien de l'installation de chauffage, à partir d'octobre 2024 également les frais d'électricité pour les pompes à chaleur.
  
  
• Approvisionnement en eau chaude: Coûts de fonctionnement des installations centrales et coûts d'entretien.
  
  
• Fonctionnement des ascenseurs: frais d'électricité et d'entretien, y compris pour les habitants du rez-de-chaussée.
• Nettoyage des rues et élimination des déchets: Frais d'enlèvement des ordures et de service hivernal.
• Nettoyage des bâtiments: Nettoyage des cages d'escalier et des parties communes en cas de sous-traitance.
• Entretien des jardins: entretien des espaces verts et des aires de jeux.
• Éclairage: frais d'électricité pour les espaces communs.
• Ramoneur: frais de ramonage et de vérification, s'ils ne sont pas inclus dans les frais de chauffage.
• Assurances: Assurances habitation et responsabilité civile.
• Frais de conciergerie: salaire pour les services de conciergerie (les frais de réparation ne sont pas récupérables).

Charges non récupérables

En revanche, certaines charges ne sont pas récupérables et doivent être supportées par le propriétaire, notamment :

• les frais de réparation (par exemple, les systèmes d'éclairage)
• l'achat de nouveaux équipements tels que les poubelles
• les frais administratifs ou les assurances de protection juridique

Important : les charges récupérables doivent être explicitement convenues dans le contrat de location. Sans base contractuelle claire, une répartition n'est généralement pas autorisée.

Couverture contractuelle : comment la répartition est-elle réglée dans le contrat de location ?

Pour que les bailleurs puissent répartir correctement les frais d'exploitation entre les locataires, une formulation précise dans le contrat de location est décisive. Voici quelques bonnes pratiques :

• Référence au décret sur les frais d'exploitation (BetrKV): une mention globale telle que "Les frais d'exploitation sont à la charge du locataire conformément au § 2 BetrKV" est considérée comme suffisante et couvre les 17 types de frais accessoires.
• Ventilation des coûts: en particulier pour les loyers bruts, les postes de charges doivent être clairement séparés afin de permettre une répartition ultérieure.
• Indication de paiements anticipés réalistes: Un paiement anticipé sous-estimé peut entraîner des paiements ultérieurs et des conflits.

Si vous avez besoin d'aide pour rédiger ou vérifier des contrats de location, nous vous recommandons de faire appel à des experts juridiques, car nous ne fournissons pas de conseils juridiques.

Aspects fiscaux : Quels sont les frais annexes déductibles dans le cadre d'un financement immobilier ?

Le traitement fiscal des frais annexes dépend en grande partie du fait que le bien immobilier est utilisé par le propriétaire ou loué.

Pour les biens immobiliers loués

• Frais d'intérêts pour les prêts: Entièrement déductibles en tant que frais professionnels si le prêt est utilisé pour l'achat ou la rénovation du bien immobilier loué.
• Frais annexes à l'achat: l'impôt sur les mutations foncières, les frais de notaire et de registre foncier ainsi que les frais d'agence sont déduits au prorata de la durée d'amortissement du bien immobilier.
• Frais d'entretien: les réparations et les petites rénovations peuvent être déduites directement en tant que frais professionnels, à condition qu'elles ne dépassent pas 15 % des frais d'acquisition sur une période de trois ans.
• Répartitions des frais d'exploitation: les frais d'assurance du bâtiment ou d'entretien du jardin, par exemple, réduisent le revenu locatif imposable.

Pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire

• En règle générale, les charges ne sont pas déductibles fiscalement. Il existe des exceptions en cas de rénovation énergétique ou de frais professionnels liés à une résidence secondaire.
• Pour un conseil financier sur mesure, nous recommandons les conseillers compétents de [von Poll Finance](https://home.von-poll.com/de-de/baufinanzierung).

Différences régionales en matière de frais annexes en Allemagne

Les frais annexes varient considérablement d'une région à l'autre - un aspect que les bailleurs devraient prendre en compte lors de la fixation du loyer :

• En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, les charges sont en moyenne plus élevées, par exemple Bonn ou Essen affichent des coûts relativement élevés par rapport à l'ensemble du pays.
• La Bavière enregistre des charges moins élevées, par exemple dans des villes comme Regensburg ou Rosenheim.
• La raison principale est la différence des taxes pour les eaux usées, l'élimination des déchets et les frais supplémentaires communaux.

L'actuel miroir des coûts d'exploitation 2023 de l'association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund) montre des tendances à la hausse pour les charges - à l'échelle nationale, la moyenne est actuellement d'environ 2,51 euros par mètre carré et par mois. Les frais de chauffage, en particulier, ont nettement augmenté ces dernières années.

Vérification du décompte des charges : conseils aux locataires

Les locataires peuvent vérifier soigneusement leur décompte de charges afin de s'assurer que seuls les frais autorisés sont facturés :

Vérification formelle:

• Le décompte a-t-il été établi dans les délais (dans les 12 mois) ?
• La période, la clé de répartition et le relevé des coûts sont-ils complets ?

Vérification matérielle:

• Tous les coûts sont-ils récupérables (cf. règlement sur les coûts d'exploitation) ?
• Les clés correspondent-elles à ce qui a été convenu dans le contrat (surface habitable standard, le cas échéant nombre de personnes pour l'eau) ?
• Droit de justificatif: les locataires ont le droit de consulter les justificatifs dans les 30 jours suivant la demande de vérification.

En cas de doute ou de manque de clarté, il vaut la peine de faire vérifier le décompte par un professionnel. Ici aussi, nous attirons l'attention sur le fait que nous ne fournissons pas de conseils juridiques et recommandons de contacter un avocat spécialisé ou les associations de locataires en cas de doute.

Risques liés à des décomptes de charges erronés

Si les décomptes de charges ne sont pas établis correctement, les conséquences suivantes peuvent survenir :

• Perte du droit de réclamer un supplément: si le délai de 12 mois est respecté et que des erreurs formelles sont commises, les créances peuvent être annulées.
• Droit de rectification du bailleur: les corrections sont possibles dans les 30 jours suivant leur découverte.
• Droit de contestation du locataire: possible par écrit dans le délai imparti en indiquant les erreurs.
• Paiement sous réserve: évite les arriérés de loyer en cas de montants litigieux.
• En cas de décompte erroné intentionnel, des dommages et intérêts peuvent être réclamés.